Kada prestaje zakup skijaških staza: nastavak sezone, naknada ulaganja, oprema i primopredaja prema austrijskom pravu.
Mag. Christopher Angerer, Rechtsanwalt
Vaš advokat za skijaške i alpske nezgode
Skijaške i alpske nezgode su složene i emotivne. Advokat kojeg poznajete, od prvog pitanja do glavnog pretresa. Snažan praktični pristup (bivši instruktor skijanja, gorski spasilac i vodič psa).
Kod većih predmeta radi se timski (advokat, advokatski pripravnik, pravni saradnik). Rasprave i pregovori uvijek ostaju stvar odgovornog advokata.
Kada vlasnik traži povrat zakupljenih skijaških staza, treba razjasniti prestanak ugovora, nastavak rada i sudbinu opreme. Ugovor o zakupu, u austrijskom pravu Pacht, određuje ugovoreno trajanje i obaveze. Austrijski Opći građanski zakonik (ABGB) sadrži zasebna pravila o troškovima i povratu. Ulaganja koja se još nisu isplatila zato treba povezati s ugovorom, pojedinim postrojenjem i pravnom osnovom zahtjeva.
Za vlasnike i operatere prvo je važno razlikovati istek ugovorenog roka od zahtjeva za raniji raskid. Zatim se mogu urediti prijelazni rad do kraja sezone, preuzimanje ili uklanjanje postrojenja i moguća plaćanja. Javna dozvola za rad ne zamjenjuje privatno pravo korištenja skijaških površina.
Odredite osnovu zahtjeva i izaberite glavno otvoreno pitanje.
Istek ugovorenog roka, prijevremeni prestanak i nejasan datum zahtijevaju različite dokumente.
Uporedite cijeli ugovor o zakupu, sve dodatke i zahtjev za povrat. Označite trajanje, odredbe o otkazu, mogućnosti produženja i obuhvaćene parcele. Paragrafi 1113 i 1114 ABGB-a uređuju istek i obnovu zakupa.
Zabilježite je li se zemljište koristilo nakon navedenog datuma i kako je vlasnik na to reagovao.
Uporedite navedeni razlog s ugovorom i zakonom. Paragraf 1118 ABGB-a navodi određene situacije za raniji raskid, među njima znatno štetno korištenje i zaostalu zakupninu koja nakon opomene nije u cijelosti plaćena do isteka roka plaćanja.
Sačuvajte činjenice na koje se vlasnik poziva, svoj odgovor i relevantne odredbe. Oprema i naknada ostaju zasebna pitanja uz prestanak ugovora.
Nastavak rada nakon prestanka zakupa zahtijeva pouzdanu osnovu za korištenje zemljišta. Dodatak ugovoru može odrediti krajnji datum, staze, pristupne puteve, pristup opremi, održavanje i troškove.
Dogovorite i radove dopuštene prije konačnog povrata. Javna dozvola za rad ne rješava privatno pravo korištenja parcela.
Popišite cjevovode, pumpe, topove za snijeg i zaštitnu opremu. Dodajte podatke o ugradnji, račune, saglasnosti i ugovorne odredbe. Paragrafi 294 i 297 ABGB-a važni su za pripatke i stvari trajno povezane sa zemljištem.
Samo podatak o finansiranju ne daje pouzdan plan vlasništva, uklanjanja i obnove terena. Razjasnite ta pitanja zajedno prije početka radova.
Prvo provjerite dogovorenu naknadu, preuzimanje i podjelu troškova. Za zakonsku naknadu paragraf 1097 ABGB-a upućuje na paragrafe 1036 i 1037. Vrsta troška, saglasnost, korist i dokazi moraju odgovarati navedenoj osnovi.
Za zahtjeve uređene paragrafom 1097 zakonski tekst traži sudsko ostvarivanje u roku od šest mjeseci nakon povrata. Rano provjerite osnovu zahtjeva i stvarni datum povrata.
Paragraf 1109 ABGB-a uređuje povrat nakon prestanka zakupa i polazi od popisa ili stanja pri preuzimanju. Prema njegovom tekstu zadržavanje i prigovor prebijanja ne štite od obaveze povrata.
Pripremite zapisnik s parcelama, opremom, fotografijama, očitanjima, ključevima i otvorenim pitanjima. Novčani zahtjev osigurajte kroz njegovu vlastitu pravnu osnovu i ostvarivanje.
Zakup na određeno vrijeme može prestati istekom roka prema paragrafu 1113 ABGB-a. Trajanje treba čitati zajedno s odredbama o produženju, opcijama i otkazu. Dodaci i kasniji dogovori također mogu utjecati na navedeni datum. Sam naslov dopisa ne pokazuje koji su oblik prestanka stranke ugovorile.
Paragraf 1114 ABGB-a uređuje i prešutnu obnovu. Ako je ugovoren prethodni otkaz, zakon kao slučaj prešutne obnove navodi izostanak pravilnog otkaza. Ako takav otkaz nije ugovoren, navodi nastavak korištenja nakon isteka i zakupodavčevo dopuštanje tog korištenja. Ispunjenost uslova zavisi od ugovora i stvarnog ponašanja stranaka.
Plan sezone zato treba zasnivati na dokumentovanom datumu prestanka. Sačuvajte ugovor, dodatke, zahtjev za povrat, odgovor i podatke o korištenju nakon navedenog prestanka. Vlasnik treba odrediti površine koje traži nazad i željeni datum. Operater treba navesti moguću obnovu ili opciju te uslove njenog korištenja.
Za prestanak zakupa prije ugovorenog datuma potrebna je konkretna osnova. Paragraf 1118 ABGB-a navodi znatno štetno korištenje, zakupninu koja ni nakon opomene nije u cijelosti plaćena do isteka roka plaćanja te potrebu ponovne izgradnje iznajmljene zgrade. Posljednja situacija odnosi se na zgradu i ne može se bez daljnjeg primijeniti na svaku parcelu skijaške staze.
Spor oko naknade ulaganja sam po sebi nije dodatni slučaj naveden u paragrafu 1118. Potrebno je provjeriti i moguće ugovorne odredbe ili druge zakonske osnove. Odlučujući su stvarno navedeni razlog, njegovi uslovi i raspoloživi dokazi. Zahtjev treba čitati uz dopise, plaćanja, dokumentaciju o korištenju i odredbe ugovora.
Prestanak ugovora i njegove finansijske posljedice vodite odvojeno. Otvoren zahtjev za naknadu sam ne određuje nastavak zakupa. Ni prestanak zakupa ne rješava vlasništvo nad svakim postrojenjem ili naknadu svakog ulaganja. Oba pitanja treba na vrijeme povezati s planom rada.
Ako zakup prestaje tokom priprema za rad, dodatak ugovoru može biti praktično rješenje. Njime se može dopustiti ograničeno korištenje do određenog datuma. Treba utvrditi stvarno potrebne staze, pristupne puteve, cjevovode, prostorije s opremom i pristup radi održavanja. Plan može preciznije opisati dopušteno korištenje od općeg izraza „nastavak rada skijališta”.
Uredite zakupninu ili druge troškove, održavanje, dopuštene radove i konačnu primopredaju. Posljednji dan rada, zatvaranje, uklanjanje i povrat mogu pasti na različite datume. Ako postrojenja ostaju, dogovor treba obuhvatiti i njihov rad u prijelaznom periodu.
Precizan dogovor operateru može dati osnovu za planiranje, a vlasniku jasan postupak povrata. Javno odobrenje rada i dalje odgovara na zasebno pitanje. Ono ne određuje koje privatne parcele operater smije koristiti nakon prestanka zakupa.
Ukopani cjevovod može imati drugačiji pravni položaj od mobilnog topa za snijeg. Paragraf 294 ABGB-a opisuje pripatke i trajnu povezanost s glavnom stvari. Paragraf 297 obuhvata i stvari izgrađene na zemljištu s namjerom da tamo ostanu te trajno povezane instalacije. Za svaku stavku utvrdite stvarnu povezanost i ugovorenu upotrebu.
Pripremite popis opreme s lokacijom, izvođačem, računom, plaćanjem, saglasnošću vlasnika i relevantnim odredbama. Popis može obuhvatiti dijelove cjevovoda, pumpe, temelje, mobilne uređaje i zaštitne instalacije. Fotografije i planovi ugradnje pokazuju koji se dijelovi mogu ukloniti i kakvi bi radovi na zemljištu bili potrebni.
Vlasništvo, obaveza uklanjanja i dogovoreno preuzimanje zasebna su pitanja. Saglasnost za ugradnju ne rješava svako kasnije pitanje naknade. Prije uklanjanja stranke trebaju odrediti pristup, vrijeme radova, obnovu terena i priključke koji ostaju. Ako vlasnik želi nastaviti koristiti postrojenje, u dogovoru o preuzimanju treba navesti opremu, stanje i ugovorenu naknadu ili drugu protučinidbu.
Prvo provjerite ugovorene odredbe o naknadi, preuzimanju i troškovima. Odredba može navoditi pojedina postrojenja, način obračuna ili uslove plaćanja. Provjerite obuhvata li neproduženje ili raniji prestanak i koje su saglasnosti dokumentovane. Preostala knjigovodstvena vrijednost ili neamortizovani iznos ekonomski su podaci; sami ne dokazuju pravni zahtjev za plaćanje.
Paragraf 1097 ABGB-a zasebno uređuje zakonsku naknadu troškova. Za trošak koji tereti zakupodavca upućuje na paragraf 1036, a za koristan trošak na paragraf 1037. Paragraf 1036 odnosi se na nužne i primjerene troškove radi sprečavanja neposredno prijeteće štete. Za obavljanje poslova druge osobe u njenu korist paragraf 1037 predviđa traženje saglasnosti. Ako se saglasnost ne zatraži, a poslovi se preuzmu o vlastitom trošku, naknada zavisi od jasne i pretežne koristi za drugu osobu. Zato treba precizno razlikovati planirano ulaganje, nužne popravke i dogovoreno preuzimanje.
Ako postanu potrebni popravci koji terete zakupodavca, paragraf 1097 zahtijeva obavještavanje bez odlaganja. Norma s propuštanjem obavijesti povezuje obavezu naknade štete. Za zahtjeve za naknadu koje uređuje traži i sudsko ostvarivanje najkasnije u roku od šest mjeseci nakon povrata zakupljene stvari. Zakon za propuštanje tog roka predviđa prestanak prava na tužbu. Rano utvrdite osnovu zahtjeva i stvarni datum povrata. Za zaseban ugovorni zahtjev za plaćanje potrebno je posebno procijeniti dogovor i primjenjive rokove.
Pregled potraživanja treba povezati svaku stavku s računom, plaćanjem, razlogom troška, saglasnošću i navedenom osnovom naknade. Zabilježite šta ostaje nakon zakupa, u kakvom stanju i koju korist navodno donosi drugoj strani. To daje osnovu za pregovore, procjenu vrijednosti i odluku o sudskom ostvarivanju.
Paragraf 1109 ABGB-a uređuje povrat nakon prestanka zakupa. Polazi od postojećeg popisa ili stanja u kojem je stvar preuzeta. Za zakupljeno zemljište navodi i godišnje doba te redovnu privrednu obradu. Sama ta odredba, bez ugovora i procjene postrojenja, ne uspostavlja opću obavezu uklanjanja svake stvari.
Prema zakonskom tekstu pravo zadržavanja i prigovor prebijanja ne oslobađaju obaveze povrata. Mogući zahtjev za naknadu zato pripremite kroz njegovu pravnu osnovu i ostvarivanje. Nastavak korištenja do plaćanja, bez razjašnjenog prava na korištenje, može otvoriti dodatni spor o povratu.
Zapisnik o primopredaji treba obuhvatiti parcele, opremu koja ostaje ili je uklonjena, fotografije, očitanja, ključeve i preostale radove. Za naknadno dogovoreno uklanjanje zabilježite pristup i rokove. Otvorena pitanja plaćanja ili vlasništva mogu se izričito navesti u zapisniku. Prije potpisivanja provjerite posljedice široke nagodbene klauzule ili odricanja od zahtjeva.
Neamortizovani iznos sam ne dokazuje zahtjev. Prvo provjerite dogovorenu naknadu, a zatim uslove zakonske osnove na koju se pozivate. Za trošak prema paragrafu 1097 ABGB-a treba procijeniti vrstu troška, saglasnost, korist i dokaze.
Trajanje sezone samo ne uspostavlja obnovu. Paragraf 1114 ABGB-a navodi posebne uslove za prešutnu obnovu. Za pouzdano planiran prijelazni period izričito odredite trajanje, površine i dopušteni rad.
Svaku stavku procijenite prema ugovoru i stvarnoj povezanosti sa zemljištem. Paragrafi 294 i 297 ABGB-a važni su za pravno razvrstavanje. Popis pomaže da se vlasništvo, preuzimanje i uklanjanje zabilježe odvojeno.
Paragraf 1109 ABGB-a ne dopušta da zadržavanje ili prebijanje štiti od povrata. Povrat i ostvarivanje novčanog zahtjeva pripremite kao odvojene korake.
Dostavite ugovor o zakupu i dodatke, zahtjev za povrat i odgovor, početni i sadašnji popis, saglasnosti za ugradnju, račune i dokaze plaćanja. Dodajte planove, fotografije i planirani ili stvarni datum povrata.
Što ranije obezbijedimo dokaze, to se Vaš zahtjev može bolje provesti. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 660 2407152